Skattefritak ved brann og ekspropriasjon av eiendom—dette er reglene

Dersom eiendommen din går tapt ved brann, ulykke eller ekspropriasjon, kan de økonomiske konsekvensene bli betydelige. Mange vet ikke at skatteloven § 14-70 gir adgang til betinget skattefritak for gevinst i slike situasjoner. I denne artikkelen forklarer vi hvordan regelen fungerer, hvilke vilkår som må oppfylles, og hva du må være oppmerksom på for å unngå uventet beskatning dersom du er så uheldig.

Hva er betinget skattefritak?

Skatteloven § 14-70 gir skattepliktige rett til midlertidig fritak for gevinstbeskatning når et formuesobjekt – typisk fast eiendom – går tapt ved brann, annen ulykke eller ekspropriasjon.

Formålet med regelen er å hindre at eiere blir skattlagt for en gevinst som oppstår som følge av et ufrivillig tap, forutsatt at erstatningen blir reinvestert i ny eiendom av samme type. Skatten blir utsatt, og eventuell gevinst kommer først til beskatning dersom den nye eiendommen senere realiseres.

Hvordan fungerer skattefritaket i praksis? 

Når du mottar erstatning for tapt eiendom, vil differansen mellom erstatningsbeløpet og eiendelens skattemessige verdi normalt utgjøre en skattepliktig gevinst. Dersom du derimot reinvesterer erstatningen i ny eiendom av samme type, kan du kreve at gevinsten behandles som betinget skattefri. Den utsatte gevinsten vil da trekkes fra kostprisen på den nye eiendommen.

Når gjelder reglene om skattefritak ved brann og ekspropriasjon av eiendom?

Etter skatteloven § 14-70 første ledd gjelder fritaket når eiendommen:

• er gått tapt ved brann eller annen ulykke

• er ekspropriert etter lov om oreigning eller annen lovgivning

• er solgt til en kjøper som hadde rett til å kreve ekspropriasjon

Bestemmelsen omfatter dermed både direkte ekspropriasjon og såkalt ekspropriasjonssalg (frivillig salg til en part med ekspropriasjonsrett), samt ufrivillig tap som følge av brann, naturskade eller annen ulykke. 
Det avgjørende er at realiseringen ikke skjer frivillig fra eieren sin side. Vanlig frivillig salg vil aldri bli omfattet av § 14-70.

Vilkår for skattefritak – slik reinvesterer du riktig

For å oppnå betinget skattefritak må erstatningen brukes til å anskaffe et nytt formuesobjekt av samme art, jf. sktl. § 14-70 andre ledd. Dette innebærer blant annet at:

• tap av næringseiendom må reinvesteres i ny næringseiendom

•  tap av bolig må reinvesteres i ny bolig

Reinvesteringen må skje innen tre år etter utgangen av realisasjonsåret, eller det må inngås bindende avtale om kjøp innen samme frist. Dersom fristen ikke overholdes, vil den tidligere fritatte gevinsten bli etterlignet og skattlagt med tillegg av rentekompensasjon.

Dokumentasjonskrav 

For å benytte § 14-70 må du dokumentere:

• tidspunktet for tap eller ekspropriasjon

• mottatt erstatningsbeløp

• at erstatningen er brukt til ny eiendom av samme art

Vi anbefaler at all relevant korrespondanse, kvitteringer og avtaler oppbevares i minst ti år.

Viktig å vite om skatteloven § 14-70

Skattefritaket gjelder ikke for varer, omløpsmidler eller avskrivbare driftsmidler i visse saldogrupper. Dersom vilkårene ikke oppfylles, blir gevinsten etterlignet og skattlagt med renter.

Skatteloven § 14-70 gir verdifull utsettelse

Regelen gir viktig skattemessig fleksibilitet ved ufrivillig tap av eiendom. Nøkkelen er å reinvestere erstatningen i ny eiendom av samme art innen tre år. Skatten utsettes da til eventuelt senere salg.

Trenger du bistand med vurdering av din eiendom?

Reglene om skattefritak ved ekspropriasjon og brann kan være krevende i praksis. Våre advokater har erfaring med både eiendomsrett og skatterett, og vil kunne bistå med vurderinger, dokumentasjon og dialog med skattemyndighetene. Ta kontakt med oss for en vurdering av din sak.