Slik håndterer du fremleie av næringslokaler

Det er ikke uvanlig at leietaker ønsker å flytte ut av lokalene sine. Det kan oppstå et behov som det nåværende lokalet ikke oppfyller, bedriften skal ekspandere og trenger mer plass, eller det kan være nødvendig å redusere kostnader. Leietaker er imidlertid bundet av en leiekontrakt som enten har lang oppsigelsestid eller er uoppsigelig innenfor en angitt periode. I slike tilfeller kan fremleie være en god løsning. I denne artikkelen forklarer vi hva fremleie innebærer, hvilke regler som gjelder, og hva du bør passe på.

Adgang til fremleie av næringslokaler

Fremleie innebærer at leietaker overfører sine rettigheter og plikter etter leieavtalen til en tredjepart, uten å selv tre ut av sitt leieforhold med utleier. Leietaker blir altså ikke fristilt fra sitt ansvar, men det inngås et nytt avledet leieforhold som helt eller delvis dekker de kontraktsmessige forpliktelsene i hovedleieavtalen.
Hvorvidt leietaker har adgang til å fremleie, avhenger av leiekontrakten. Det er vanlig at avtalen enten gir full adgang til fremleie, eller at fremleie kan tillates ved forutgående samtykke fra utleier. I den nyeste utgaven av standard leieavtaler for næringslokaler og næringsbygg er det avtalefestet at samtykke til fremleie ikke kan nektes uten saklig grunn. Dersom leiekontrakten ikke regulerer fremleie spesifikt, er utgangspunktet at leietaker ikke har adgang til å fremleie uten samtykke fra utleier.

Skatt og merverdiavgift ved fremleie – dette må du passe på

Dersom leietaker fremleier hele eller deler av lokalene, kan leieinntekten bli skattepliktig. Det skal betales skatt på netto inntekt, det vil si det potensielle overskuddet fratrukket kostnader knyttet til fremleien.
Utleie av næringslokaler er i utgangspunktet unntatt fra avgiftsplikt, men utleier kan frivillig registrere leieforholdet i merverdiavgiftsregisteret og få fradrag for inngående merverdiavgift på anskaffelser til blant annet oppføring, vedlikehold og drift av bygget. En frivillig registrering er betinget av at leietaker driver avgiftspliktig eller kompensasjonsberettiget virksomhet.

Dersom hovedleietaker fremleier hele eller deler av arealet, får det ingen negativ avgiftsmessig konsekvens så lenge fremleietakeren benytter arealene i avgiftspliktig virksomhet - forutsatt at det er en ubrutt kjede av frivillige registreringer. Dersom fremleietaker driver ikke-avgiftspliktig virksomhet, kan dette få store konsekvenser:

• tap av løpende fradragsrett

• tilbakeføringsplikt av allerede fradragsført avgift

• renter og tilleggsavgift

Les også: Hvordan håndtere mva ved redusert eller utsatt betaling av husleie

Forhåndsregler i kontrakten – slik sikrer du deg som utleier

I et kontorbygg med flere leietakere og fremleietakere kan utleier raskt miste kontrollen over bruken av arealene. Hovedleieavtalen bør derfor inneholde flere forbehold:

• full rapporterings- og dokumentasjonsplikt i alle ledd

• rett til frivillig registrering og rett til å legge utgående mva på husleien

• rett til å tre inn i fremleieforhold

• klausul om at leietaker og fremleietaker beholder justeringsforpliktelser på bygningsmessige tiltak

• klausul om at leietaker og fremleietaker er erstatningsansvarlige for enhver negativ avgiftseffekt utleier kan bli påført som følge av fremleien

Listen er ikke uttømmende, og det konkrete leieforholdet kan tilsi ytterligere forbehold.

Sett deg inn i reglene og leiekontrakten din—unngå negative konsekvenser

Fremleie kan være en god løsning når leietaker er bundet av en kontrakt, men trenger å komme seg ut. Kjenn reglene for adgang til fremleie, vær bevisst på skatte- og avgiftskonsekvensene, og sørg for at kontrakten inneholder de riktige forbeholdene.

Har du spørsmål om fremleie eller andre forhold knyttet til næringseiendom? Ta kontakt med oss—vi hjelper deg med å finne de gode løsningene.