Vilkår i entrepriseavtaler — dette må du huske på

Vet du hvilke vilkår som faktisk avgjør om entrepriseavtalen din beskytter deg godt nok? De vilkårene som oftest avgjør utfallet av en tvist, er reglene om fristforlengelse, endringsordre, reklamasjon og heving. Mange fokuserer på pris og fremdrift når avtalen inngår, men glemmer nettopp disse vilkårene - helt til den dagen noe går galt. Her går vi gjennom vilkårene du bør ha ekstra kontroll på når du inngår entrepriseavtaler, enten avtalen bygger på NS 8405, NS 8407 eller er utformet særskilt for prosjektet.

Hvilke vilkår er mest avgjørende i en entrepriseavtale?

De vilkårene som oftest avgjør utfallet av en tvist, er reglene om fristforlengelse, endringsordre, reklamasjon og heving. Disse vilkårene kommer sjelden i fokus når partene er enige og prosjektet går etter planen, men blir helt sentrale den dagen det oppstår uenighet.

Les også: Hva må med i en entreprisekontrakt?

Hva sier avtalen om fristforlengelse?

Entrepriseavtalen bør klart regulere når entreprenøren har krav på fristforlengelse, og hvilke krav som stilles til varsling. Standardkontraktene stiller normalt krav om at entreprenøren varsler byggherren uten ugrunnet opphold når forhold som kan gi rett til fristforlengelse oppstår. Sørg for at varslingsfristene i kontrakten er tydelige, slik at det ikke oppstår tvil om entreprenøren har varslet i tide.

Les også: Forsinkelser ved entrepriseoppdrag - når og hvordan

Hvordan bør endringsordre reguleres i avtalen?

Endringer i et byggeprosjekt er nærmest uunngåelig, og kontrakten bør derfor stille klare krav til hvordan endringer skal håndteres. Avtal at endringer skal varsles og godkjennes skriftlig før arbeidet igangsettes, og at både pris- og fremdriftskonsekvenser av endringen skal fremgå av endringsordren. Uten en slik regulering risikerer du uklarhet om hva som faktisk er avtalt tilleggsarbeid.

Hvilke krav bør stilles til reklamasjon?

Kontrakten må sette klare frister for når byggherren må reklamere på mangler, og hvilke krav som stilles til reklamasjonens innhold. Reklamer man for sent, kan man miste retten til å gjøre mangelen gjeldende selv om mangelen faktisk foreligger. Det er viktig med gode rutiner for å dokumentere og varsle om feil så snart de oppdages.

Hva bør avtales om dagmulkt ved forsinkelse?

Dagmulkt er en praktisk sanksjon som gir byggherren kompensasjon for forsinkelse uten å måtte bevise et konkret økonomisk tap. Avtal en dagmulktsats som står i et rimelig forhold til kontraktssummen, og sørg for at det er et tak på samlet dagmulkt slik at begge parter har forutsigbarhet. Husk at dagmulkt normalt ikke utelukker krav om erstatning ved grovere mislighold.

Les også: Dagmulkt - slik unngår du en kostbar felle i byggeprosjektet

Hvilke vilkår regulerer sikkerhetsstillelse?

Avtalen bør angi hvilken sikkerhet entreprenøren skal stille, størrelsen på sikkerheten, og hvor lenge den skal opprettholdes etter overtakelse. Tilsvarende bør det vurderes om byggherren skal stille sikkerhet for sine betalingsforpliktelser, særlig i større prosjekter der entreprenøren påtar seg betydelig risiko.

Hva bør avtales om ansvarsbegrensning?

Mange entrepriseavtaler inneholder en ansvarsbegrensning som setter et tak på hvor mye entreprenøren kan holdes økonomisk ansvarlig for. Vurder om en slik begrensning er rimelig sett opp mot prosjektets størrelse og risiko, og sørg for at ansvarsbegrensningen ikke gjelder ved forsett eller grov uaktsomhet.

Bør avtalen regulere hvordan tvister skal løses?

Ja. Avtal på forhånd om tvister skal løses gjennom forhandling, mekling, ordinær domstolsbehandling eller voldgift. En tydelig tvisteløsningsklausul gjør prosessen mer forutsigbar og kan spare begge parter for tid og kostnader dersom uenighet oppstår underveis i eller etter prosjektet.

Hvordan sikrer du deg at vilkårene faktisk følges opp underveis?

Det hjelper lite å ha gode vilkår i kontrakten dersom de ikke følges opp i praksis. Sørg for løpende dokumentasjon gjennom byggemøter, skriftlige varsler og oppdatert fremdriftsplan, slik at du kan vise til konkret dokumentasjon dersom det oppstår uenighet om hvorvidt kontraktens vilkår er overholdt. Det er også en fordel å sikre løpende dokumentasjon underveis i form av bilder/ video som viser utførsel og fremdrift.

Kort oppsummert: De åtte vilkårene du bør sjekke

• Fristforlengelse – klare krav til varsling og frister

• Endringsordre – skriftlig varsling og godkjenning før arbeidet starter

• Reklamasjon – tydelige frister og krav til innhold

• Dagmulkt – rimelig sats og tak på samlet mulkt

• Sikkerhetsstillelse – omfang, størrelse og varighet

• Ansvarsbegrensning – rimelig tak, med unntak for forsett og grov uaktsomhet

• Tvisteløsning – avklart mekanisme før uenighet oppstår

• Oppfølging underveis – løpende dokumentasjon gjennom hele prosjektet
  
  

Behov for bistand med dine entreprisekontrakter?

De vilkårene som virker minst spennende ved kontraktsinngåelsen, viser seg ofte å være de viktigste når noe går galt. Ved å ha kontroll på fristforlengelse, endringsordre, reklamasjon og ansvarsbegrensning sikrer du deg et godt utgangspunkt gjennom hele prosjektet. Er du usikker på om entrepriseavtalen din har de riktige vilkårene på plass? Kontakt våre advokater for en gjennomgang før du signerer.