5 typiske mva-feil i næringseiendom—og hvordan unngå dem

Mva-feil i næringseiendom får stadig større fokus og konsekvenser. Etter kritikk fra Riksrevisjonen ser vi at Skatteetaten har intensivert kontrollene, og eiendomsbransjen er blant bransjene som vies særlig oppmerksomhet. I denne bransjen er det tale om store beløp, komplekst regelverk og mange gråsoner som gjør at risikoen for feil er høy. I denne artikkelen ser vi nærmere på fem typiske mva-feil i næringseiendom – og hva du bør gjøre for å unngå dem.

1. Mva-feil i næringseiendom knyttet til myldreareal og fellesareal

En klassisk feil oppstår i skillet mellom myldreareal og fellesareal. Forskjellen kan virke teoretisk, men avgjør hvor stort mva-fradrag utleier har rett til.

Myldreareal er arealer som brukes av én leietaker til både avgiftspliktig og unntatt virksomhet. Her kan utleier oppnå fullt mva-fradrag. Fellesareal brukes derimot av flere leietakere, og fradragsretten blir da begrenset til den delen av arealet som faktisk benyttes i avgiftspliktig virksomhet.

I bygg med flere leietakere kan samme type areal dermed få ulik avgiftsbehandling, avhengig av hvem som bruker det. Feil klassifisering er en gjenganger i mva-kontroller – og kan bli kostbar.

2. Feil fordelingsnøkkel gir feil mva-fradrag

Når fellesarealer brukes både i avgiftspliktig- og unntatt virksomhet, må kostnadene fordeles. Hovedregelen er å bruke areal som fordelingsnøkkel. I mange tilfeller fungerer dette godt, men ikke alltid.

Problemet oppstår når slitasje og bruk varierer betydelig mellom leietakerne. Et bygg med restauranter og butikker på bakkeplan og boliger i etasjene over er typiske eksempler. Antall besøkende, åpningstider og belastning på fellesarealer kan være dramatisk forskjellig, og da kan en ren kvadratmeterfordeling gi et skjevt og feil resultat.
Skatteetaten er ofte restriktiv med å akseptere andre fordelingsnøkler enn areal, men i enkelte tilfeller vil en mer nyansert vurdering av faktisk bruk være både riktigere og mer i tråd med regelverket.

3. Viderefakturering – en undervurdert mva-felle

En av de mest risikofylte mva-feilene i næringseiendom knytter seg til viderefakturering. I praksis skjer dette ofte ved oppussing eller rehabilitering, der gårdeier bestiller arbeid som helt eller delvis gjelder leietaker.

Mange gårdeiere fradragsfører mva på hele fakturaen og viderefakturerer leietakers andel i etterkant. Skatteetaten kan imidlertid nekte fradrag dersom gårdeier ikke har hatt reelt kjøpsrettslig ansvar og risiko for den delen av arbeidet som gjelder leietaker.

Problemet er at viderefakturering i seg selv ikke er nok. Dersom du bare forskutterer kostnader, og ikke opptrer som reell kjøper, faller fradragsretten bort. I slike tilfeller kan Skatteetatens såkalte Rundskriv 40-metode være en løsning, der kostnadsdeling dokumenteres gjennom avregningsdokumenter fremfor ordinært videresalg.

Les også: Slik unngår du momsfellen ved viderefakturering i næringseiendom

4. For sen utfisjonering av tomter og prosjekter

Mange utbyggere venter med å skille ut tomter eller prosjekter i egne selskaper til leietakerne er på plass. Det kan virke praktisk, men innebærer ofte tap av mva-fradrag på prosjektkostnader i mellomtiden.

Hvis utfisjonering skjer før byggingen starter, kan man heller ikke overføre justeringsrett, og allerede påløpt merverdiavgift går tapt. Rådet er derfor å starte utfisjoneringen tidlig og sørge for at leverandører fakturerer korrekt selskap fra første stund.

5. Tomme lokaler betyr som hovedregel null fradrag

Ledige lokaler er en annen vanlig kilde til mva-feil i næringseiendom. Når et lokale står tomt uten signert leieavtale med avgiftspliktig leietaker, foreligger det som hovedregel ingen fradragsrett – selv om lokalet tidligere har vært leid ut til avgiftspliktig virksomhet.

Dette gjelder også kostnader til rehabilitering i ledighetsperioden. I tillegg glemmer mange å justere fradraget for fellesarealer når deler av bygget står tomt. Ved kontroll kan dette føre til tilbakebetaling av fradragsført mva, og i tillegg ileggelse av tilleggsskatt.

Små feil kan bli dyre, be om hjelp i tide

Mva-feil i næringseiendom skyldes sjelden bevisst feilrapportering. Oftest handler det om uklare grensedragninger, gamle rutiner og manglende dokumentasjon. Likevel kan konsekvensene bli betydelige når Skatteetaten kommer på kontroll.

Hvis du er usikker på om håndteringen av mva i eiendomsporteføljen din er korrekt, kan det være klokt å ta en gjennomgang før myndighetene gjør det. Små justeringer i avtaler, rutiner og dokumentasjon kan utgjøre forskjellen mellom trygt fradrag og kostbare etterberegninger.

Ønsker du en vurdering av risikoen i dine prosjekter, eller hjelp til å rydde i mva-spørsmål knyttet til næringseiendom, kan vi hjelpe deg.