Utbyggingsavtale med opsjonselement—lavere risiko i store prosjekter

Utbygging av større områder innebærer ofte høy økonomisk risiko. En utbyggingsavtale med opsjonselement kan være en smart løsning når du vil realisere et prosjekt uten å binde opp unødvendig kapital. Modellen kan gi både utbygger og grunneier bedre økonomisk utbytte – forutsatt at risikoen fordeles riktig.

Så hva bør du være særlig oppmerksom på?

Finansiering – en nøkkelfaktor i store utbyggingsprosjekter

Større utbyggingsprosjekter krever som regel høy egenkapital og god likviditet. I sentrale områder, og i et stabilt marked, kan kjøp av hele utbyggingsområdet gjennomføres med lånefinansiering.

I mer usikre markeder, eller i mindre sentrale områder, blir finansieringen raskt en større utfordring. Da kan en tradisjonell kjøpsmodell innebære for høy risiko for utbygger.

Delt risiko gir større handlingsrom

Her kan et opsjonsbasert opplegg være et godt alternativ. Utbygger får rett – men ikke plikt – til å gjennomføre utbyggingen. Samtidig utsettes det økonomiske oppgjøret til tomtene faktisk er solgt og betalt.

Forutsetningen er at begge parter aksepterer en viss risiko:

• Utbygger reduserer kapitalbinding og økonomisk eksponering.
• Grunneier aksepterer at oppgjøret skjer senere, og i takt med prosjektets fremdrift.

Riktig strukturert kan dette gi et bedre sluttresultat for begge.

Hva er sentralt i en utbyggingsavtale med opsjon?

I slike avtaler er det flere forhold du bør ha kontroll på:

• Opsjonsretten gir utbygger rett til forretningsmessig utnyttelse av området, på egne premisser. Manglende regulering, tyngende rekkefølgekrav eller et fallende marked kan føre til at opsjonen ikke utøves.
• Tidsbegrensning er avgjørende for grunneier. Opsjonen bør normalt være begrenset til 2–3 år. Etter dette er det i hovedsak misligholdsreglene som regulerer grunneiers mulighet til å komme seg ut av avtalen.
• Pant og finansiering: Når utbygger lånefinansierer infrastruktur på grunneiers eiendom, vil banken ofte kreve tredjemannspant. Da må grunneier sikre krav på korrekt oppgjør ved konkurs eller realisering av pant.
• Egenkapital og risiko: Spørsmålet blir hvem som faktisk stiller egenkapitalen – utbygger gjennom garantier og EK, eller grunneier gjennom verdien av eiendommen. Lavere EK-krav for utbygger kan gi høyere utbetaling til grunneier, men også økt risiko.

Det er avgjørende at disse risikoelementene er tydelig regulert i avtalen.

Utbyggingsavtale med opsjon—et effektivt verktøy når du vil redusere din risiko

En utbyggingsavtale med opsjon kan være et effektivt verktøy når du vil utvikle større områder uten å ta unødvendig høy risiko. Med riktig balanse mellom opsjon, finansiering og risikofordeling kan modellen gi økt verdi for både utbygger og grunneier.

Vil du vite hvordan dette kan fungere i ditt prosjekt? Ta gjerne kontakt med en av våre eksperter.