Høyesterett har avsagt en prinsipiell dom om ansvarsfordelingen mellom utleier og leietaker ved omfattende skader forårsaket av hærverk. Dommen gir avklaringer om hvordan den mye brukte «meglerstandarden» for næringsleie skal forstås, og begrenser både leietakers vedlikeholdsansvar og erstatningsansvar i slike tilfeller.
Saken gjaldt et Nav-kontor i Trondheim hvor to privatpersoner forsettlig tente på en sofa i mottaksområdet. Selve brannen medførte begrensede skader, men sprinkleranlegget ble utløst og forårsaket omfattende vannskader i bygget. Utbedringskostnadene oversteg 4,4 millioner kroner, og tilbakeføring tok ett år.
Utleier og utleiers forsikringsselskap krevde kostnadene dekket av leietakerne – Trondheim kommune og staten ved Nav – med grunnlag i standard næringsleiekontrakt («meglerstandarden»). Høyesterett ga imidlertid leietakerne medhold.
Det sentrale spørsmålet var om leietakers utvidede vedlikeholdsplikt etter meglerstandardens punkt 13(2) omfatter omfattende følgeskader etter hærverk.
Bestemmelsen fastsetter at leietakers vedlikeholdsplikt også omfatter utbedring av skader etter innbrudd og hærverk. Utleier argumenterte for at enhver skade som skyldes hærverk, også omfattende vannskader, faller inn under bestemmelsen.
Høyesterett tok utgangspunkt i at avtaler mellom profesjonelle parter skal tolkes objektivt, med stor vekt på ordlyden, samtidig som avtalens system og sammenheng må tillegges betydning.
Retten fremhevet at «vedlikehold» normalt gjelder løpende arbeider som kompenserer for slit og elde, og at omfattende gjenoppbygging etter større skader ligger utenfor det naturlige vedlikeholdsbegrepet. Høyesterett la også vekt på at kontraktens regler om frister, samtykker og forsikring var dårlig tilpasset store gjenoppbyggingsprosjekter som dette.
På denne bakgrunn kom Høyesterett til at bestemmelsen primært retter seg mot typiske og avgrensede hærverksskader, som tagging, knuste ruter og lignende. Også mindre skader etter ildspåsettelse kan omfattes, mens omfattende følgeskader som store brann- eller vannskader faller derimot normalt utenfor leietakers vedlikeholdsansvar.
Utleier gjorde subsidiært gjeldende at leietakerne var erstatningsansvarlige etter meglerstandardens punkt 19(1), som omfatter skader forårsaket av personer leietaker har gitt adgang til eiendommen.
Høyesterett avviste dette grunnlaget. Med henvisning til tidligere rettspraksis fastslo retten at bestemmelsen ikke etablerer et rent objektivt ansvar. Det kreves at leietaker har misligholdt sine forpliktelser etter leieavtalen.
Kravet om mislighold gjelder også når skaden er forårsaket av tredjepersoner. Leietaker kan eksempelvis bli ansvarlig dersom nødvendige sikkerhetstiltak eller vakthold er forsømt. I den aktuelle saken var det ikke anført noe mislighold fra Navs eller kommunens side, og ansvarsgrunnlaget førte derfor ikke frem.
Dommen har praktisk betydning, og vi ser til stadighet at meglerstandarden er blant de mest brukte standardkontraktene for næringsleie i Norge.
Avgjørelsen klargjør at leietakers utvidede vedlikeholdsplikt ved hærverk ikke automatisk omfatter omfattende følgeskader på bygningen. Samtidig slår Høyesterett fast at leietaker ikke hefter objektivt for skadeverk begått av kunder, brukere eller andre tredjepersoner som har fått adgang til lokalene.
For utleiere innebærer dommen at risikoen for større tilfeldige skader i større grad blir liggende hos bygningseier og dennes forsikringsordninger. Dersom partene ønsker at leietaker skal bære risikoen for omfattende følgeskader etter hærverk eller brannstiftelse, må dette reguleres uttrykkelig gjennom avvik fra standardkontrakten.
Dommen illustrerer samtidig hvor sentralt det er å gjennomgå standardklausuler kritisk ved inngåelse av næringsleieavtaler. Selv bestemmelser som ved første øyekast kan fremstå vidtrekkende og «trygge» vil tolkes i lys av kontraktens samlede system, formål og risikofordeling eller.
Har du spørsmål? Ta gjerne kontakt med oss.